Pajak Murah

Di bawah ini adalah dua aspek yang berbeda dari keuntungan dan kerugian modal asosiasi yang harus dihadapi perusahaan kami dengan musim pajak ini. Konsepnya menarik terutama karena jawaban pajaknya sangat berbeda dari yang diharapkan oleh klien asosiasi kami. Selain itu, klien kami harus melakukan beberapa pekerjaan rumah sebelum kami dapat menentukan jawabannya.

Pernahkah Anda kehilangan uang untuk investasi ketika pasar bergerak melawan Anda? Kerugian investasi – tidak ada yang menginginkannya. Tetapi ketika ini terjadi baru-baru ini pada beberapa asosiasi, mereka mengatakan kepada kami bahwa setidaknya mereka dapat mengurangi kerugian itu – bukan? Salah! Aturan untung dan rugi modal untuk asosiasi berbeda dari yang berlaku untuk individu.

Pada topik yang sedikit berbeda, mungkin mudah untuk berpikir itu benar-benar pertanyaan sederhana ketika asosiasi Anda memiliki capital gain dalam penjualan properti – tetapi itu hanya jika Anda tahu jawaban atas pertanyaan-pertanyaan ini:

Siapa yang BENAR-BENAR pembayar pajak?
Apa dasar pajak di properti yang dijual? (Ini mungkin akan mengejutkan Anda.)
Apakah ini penjualan yang Manajemen Pajak Usaha Kecil lengkap atau sebagian? (Tidak melihat yang datang, kan?)
Apa yang Anda lakukan dengan hasil penjualan?
Kami telah bekerja dengan beberapa asosiasi tahun ini yang telah mengalami kerugian modal pada kegiatan investasi mereka. Dalam setiap kasus, asosiasi telah berinvestasi dalam kendaraan investasi yang sensitif terhadap suku bunga, khususnya obligasi negara AS. Suku bunga obligasi negara telah berada pada titik terendah dalam beberapa tahun terakhir, tetapi baru-baru ini mengalami beberapa kenaikan (persentase) tingkat yang signifikan. Ketika ini menyebabkan nilai obligasi berbunga rendah yang ada anjlok, asosiasi ini panik dan menjual obligasi untuk menghindari kerugian lebih lanjut. Dengan melakukan itu, mereka mengalami kerugian modal.

Kerugian modal adalah masalah yang signifikan bagi asosiasi, karena tidak diperlakukan seperti bentuk pendapatan atau pengeluaran lainnya. Untuk perusahaan, aturannya adalah bahwa kerugian modal tidak dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan reguler lainnya, tetapi hanya dapat digunakan untuk mengimbangi keuntungan modal lainnya. Ini berarti bahwa Asosiasi dengan kerugian modal $ 10.000 dari aktivitas investasi umumnya tidak dapat menggunakan kerugian ini dalam pengembalian pajaknya. Kerugian harus dilakukan kembali tiga tahun dan dapat dilakukan untuk jangka waktu lima tahun, tetapi hanya dapat digunakan untuk mengimbangi keuntungan modal masa lalu atau masa depan. Bagi kebanyakan asosiasi, ini berarti hilang selamanya.

Pindah ke capital gain, asosiasi lain baru-baru ini mengajukan pertanyaan mengenai capital gain yang signifikan dari penjualan properti area umum. Menurut mereka, karena mereka menganggap diri mereka sebagai organisasi nirlaba, mereka tidak perlu membayar pajak atas keuntungan yang dihasilkan dari penjualan properti ini. konsultan pajak Mereka juga menganggapnya sebagai masalah sederhana sehingga mereka akan meminta bendahara asosiasi tidak menunjukkan keuntungan pada formulir pajak 1120-H. Untuk asosiasi ini, pajak selalu menjadi masalah yang sangat sederhana sehingga mereka selalu menyiapkan SPT mereka sendiri. Tahun ini, karena mereka memiliki penjualan properti umum ini, mereka pikir mereka setidaknya harus mengajukan pertanyaan. Namun, begitu kami mulai mengajukan pertanyaan kepada mereka tentang perolehan itu, mereka menyadari bahwa mereka berada di atas kepala mereka dalam hal ini.

Sebelum suatu asosiasi dapat dengan tepat mencerminkan capital gain pada pengembalian pajaknya, dewan direksi perlu mengetahui jawaban atas pertanyaan-pertanyaan berikut:

Siapa yang BENAR-BENAR pembayar pajak?
Apa dasar pajak di properti yang dijual?
Apakah ini penjualan yang lengkap atau sebagian?
Apa yang Anda lakukan dengan hasil penjualan?
Siapa pembayar pajak? Sementara itu mungkin tampak seperti pertanyaan bodoh dengan jawaban yang jelas, itu menakjubkan betapa banyak orang tidak dapat menjawab pertanyaan itu. Jika Asosiasi adalah pengembangan terencana yang memiliki hak milik atas tanah milik bersama dan menjual sebidang tanah miliknya, maka jawabannya sederhana: Asosiasi adalah pembayar pajak. Namun, jika Asosiasi adalah asosiasi kondominium, yang umumnya tidak memiliki hak atas properti area umum, maka itu menjadi pertanyaan yang lebih kompleks.

Jika ditentukan bahwa Asosiasi adalah pemegang hak atas properti, maka Asosiasi adalah wajib pajak.

Namun, dalam keadaan yang lebih umum di mana Asosiasi hanya bertindak sebagai agen untuk anggota Asosiasi, maka anggota Asosiasi adalah pembayar pajak, bukan Asosiasi. Jika Anda telah menentukan bahwa anggota asosiasi kondominium sebenarnya adalah pemegang hak atas properti tersebut, Anda kemudian dibawa ke pertanyaan sisa dua, tiga, dan empat di atas.

Dasar Pajak. Dengan asumsi Asosiasi adalah pengembangan yang direncanakan, atau asosiasi kondominium di mana ditentukan bahwa Asosiasi itu sendiri adalah pemegang rekor, ini adalah transaksi kena pajak yang harus diakui pada pengembalian pajak Asosiasi. Itu membuat dasar pajak sangat penting. Pada umumnya hanya ada tiga kemungkinan untuk menentukan dasar pajak:

Jika Asosiasi membeli properti itu kemudian dijual, dasar pajak adalah harga pembelian ditambah setiap perbaikan modal berikutnya yang dibuat untuk properti.
Jika pengembang mengalihkan properti ke Asosiasi sementara masih mempertahankan setidaknya 80% kendali dari Asosiasi, maka Asosiasi memiliki dasar yang sama di properti ini seperti di tangan pengembang, dengan asumsi bahwa pengembang tidak mengambil pengurangan untuk properti ini pada pengembalian pajak pengembang. Dan itu umumnya fakta yang tidak diketahui, khususnya 20 tahun ke depan.
Jika pengembang memindahkan properti ke Asosiasi pada titik di mana ia tidak lagi mempertahankan setidaknya 80% kendali Asosiasi, itu biasanya dianggap sebagai kontribusi modal dan tidak akan ada dasar pajak di properti.
Untuk asosiasi kondominium yang tidak memiliki hak atas properti yang dijual, anggotanya adalah pembayar pajak, sehingga penjualan ini TIDAK dilaporkan pada pengembalian pajak Asosiasi. Karena Asosiasi bertindak sebagai agen bagi anggota dalam memfasilitasi penjualan, bagaimanapun, ia memiliki kewajiban untuk mengungkapkan kepada anggotanya informasi yang mungkin harus dilaporkan oleh MEREKA. Setiap anggota-pemilik akan memiliki dasar pajak yang berbeda. Asosiasi tidak akan pernah mengetahui informasi ini.

Penjualan lengkap atau sebagian. Jika penjualan paket bidang umum tidak sepenuhnya menghentikan minat anggota dalam Asosiasi, maka itu adalah penjualan sebagian. Dalam kasus penjualan parsial, aturannya adalah bahwa setiap penerimaan bersih yang diterima dari penjualan pertama-tama mengurangi basis pajak, kemudian diakui sebagai capital gain sejauh hasil penjualan melebihi basis pajak (Revenue Ruling 81-152). Asosiasi umumnya harus dapat menentukan apakah transaksi tersebut merupakan penjualan yang lengkap atau sebagian karena akan memengaruhi anggota.

Apa yang Anda lakukan dengan uang itu? Ini menjadi pertanyaan kritis ketika ada penjualan parsial, karena asumsi utama adalah bahwa hasil penjualan akan mewakili pengurangan dasar kepada anggota. Namun, tidak jarang bagi Asosiasi untuk mempertahankan hasil untuk menopang anggaran operasi atau berlaku untuk proyek cadangan modal tertentu. Perlakuan pajak untuk anggota individu tergantung pada bagaimana Asosiasi menggunakan uang itu. Secara umum ada tiga kemungkinan penggunaan hasil penjualan:

Hasil didistribusikan secara proporsional kepada anggota.

Hasil disimpan oleh Asosiasi untuk digunakan dalam anggaran operasional.

Hasil disimpan oleh Asosiasi untuk digunakan untuk proyek cadangan modal.

Jika uang dikembalikan kepada anggota atau dipegang oleh Asosiasi dan dikeluarkan untuk keperluan anggaran operasional, maka sejauh itu anggota akan memiliki pengurangan dalam basis pajak untuk bagian yang dapat dibagikan, bahkan jika mereka tidak menerima uang.

Jika uang itu disimpan oleh Asosiasi untuk proyek-proyek cadangan modal, ini merupakan peningkatan basis pajak untuk masing-masing anggota. Apa artinya itu adalah bahwa jika jumlah penuh digunakan untuk proyek cadangan modal, tidak ada dampak pajak bersih kepada anggota individu, karena hasil penjualan yang mengurangi basis diimbangi oleh kontribusi cadangan yang meningkatkan basis pajak.

Pemberitahuan kepada anggota.Jika Asosiasi adalah wajib pajak, tidak perlu ada pengungkapan kepada anggota. Tetapi jika Asosiasi adalah proyek kondominium yang tidak memiliki hak milik dan tidak melaporkan penjualan, maka Asosiasi memiliki kewajiban pemberitahuan dan pengungkapan kepada anggota, tidak peduli bagaimana hasilnya digunakan. Peringatan: Asosiasi tidak boleh dalam bisnis memberikan nasihat pajak kepada anggotanya. Rekomendasi standar kami dalam hal ini adalah bahwa Asosiasi harus memberi tahu para anggotanya secara tertulis bahwa penjualan telah terjadi, mengungkapkan hasil kotor yang diterima, dan menginformasikan bagaimana hasil tersebut digunakan. Dalam situasi klien kami, karena kami umumnya terlibat sebagai penasihat pajak pada saat ini, kami menyarankan agar pemberitahuan kepada anggota juga menyatakan bahwa Asosiasi ‘ s akuntan percaya bahwa ini adalah acara kena pajak yang mungkin untuk setiap anggota, dan bahwa mereka harus menghubungi penasihat pajak mereka sendiri untuk menentukan perlakuan pajak yang tepat. Pemberitahuan tersebut dapat menjelaskan masalah dasar di atas.

Seperti yang Anda lihat, apa yang tampak seperti pertanyaan kecil yang sangat sederhana mengenai penjualan properti adalah, pada kenyataannya, masalah pajak yang sangat kompleks yang umumnya mengharuskan seorang profesional pajak berpengalaman untuk meninjau dan memahami kemungkinan dampak pajaknya terhadap Asosiasi. Ini biasanya bukan jenis masalah yang harus diajukan oleh bendahara pengurus pengembalian pajak atas nama Asosiasi.

Gary Porter, CPA, RS, PRA, telah bekerja di industri asosiasi komunitas selama lebih dari 30 tahun. Sebagai CPA, ia telah melakukan ribuan audit asosiasi, dan menyiapkan ribuan pajak penghasilan asosiasi. Dia memiliki spesialisasi dalam persiapan aplikasi pembebasan pajak, dan telah berhasil mengambil lebih dari 70 asosiasi bebas pajak, dengan penghematan pajak kumulatif jutaan dolar. Dia adalah penulis utama “Panduan untuk Asosiasi Pemilik Rumah” PPC dan “Perpustakaan Pajak Asosiasi Pemilik Rumah,” yang berfungsi sebagai panduan utama yang digunakan oleh CPA dalam industri asosiasi masyarakat.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *